Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

I. Điều kiện chung của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

a. Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
b. Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c. Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

II. Hình thức kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài ở Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
1. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
2. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
3. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
5. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
6. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị quy định tại điểm g khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

III. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài trong ngành “Kinh doanh bất động sản” ở Việt Nam

Nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào lĩnh vực “Kinh doanh bất động sản” thì cần phải đáp ứng các điều kiện về tiếp cận thị trường như sau:

1. AFAS mở cửa cho các dịch vụ sau:
- Dịch vụ thuê/cho thuê liên quan tới nơi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82101): không hạn chế
- Dịch vụ thuê hoặc cho thuê liên quan tới các địa điểm phi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82102): không hạn chế
- Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82201): không hạn chế
- Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82202): không hạn chế

2. EVFTA: Không cam kết đối với quyền sở hữu đất, thu hồi quyền sử dụng đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.[1] Tài nguyên thiên nhiên được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Di sản văn hóa không xác định được chủ sở hữu được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Không cam kết đối với các biện pháp liên quan đến việc mua bán, sở hữu và cho thuê bất động sản nhà ở của người nước ngoài.

3. CPTPP:
a) Phụ lục NCM I-VN-34: Bất động sản
Về việc xây dựng, cho thuê, mua, thuê mua, và chuyển nhượng bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quyền hạn chế hơn đối với các chủ thể nước ngoài so với các chủ thể Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chỉ có thể:
Về bất động sản nhà ở:
-      Xây dựng bất động sản nhà ở để bán, cho thuê, hay thuê mua trên đất được Nhà nước giao;
-      Xây dựng bất động sản nhà ở để cho thuê trên đất thuê của Nhà nước;
-      Mua, thuê mua hay thuê bất động sản nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
-      Thuê bất động sản nhà ở để cho thuê lại
-      Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản nhà ở, một phần hay toàn bộ để xây dựng công trình nhà ở để bán hay cho thuê.

Về bất động sản thương mại
-      Xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hay thuê mua trên đất thuê của Nhà nước;
-      Xây dựng công trình thương mại trên đất được thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
-      Mua hay thuê mua bất động sản thương mại để sử dụng theo đúng chức năng của chúng.
-      Thuê bất động sản thương mại để sử dụng hay cho thuê lại;
-      Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản thương mại, một phần hay toàn bộ, để xây dựng công trình thương mại để bán hay cho thuê.
Để chắc chắn cao hơn, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có thể cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, và dịch vụ quản lý bất động sản, đối với cả bất động sản nhà ở và thương mại.
Để rõ ràng hơn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép thực hiện các hoạt động kể trên.

b) Phụ lục NCM II – Tiểu phụ lục A: Dịch vụ Bất động sản:
Bao gồm tài sản sở hữu hoặc tài sản thuê (CPC 821): Không hạn chế
Trả phí hoặc trên cơ sở hợp đồng: Không hạn chế

Nguồn
-  AFAS, EVFTA, CPTPP
-  Luật Đầu tư năm 2020.
-  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
-  Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
-https://fia.mpi.gov.vn/Detail/CatID/80a3a429-cc68-4621-94a8-9ebecf86aae6/NewsID/605792ef-671c-40c6-b152-4e690549c07f

Mọi thông tin về điều kiện kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, vui lòng liên hệ chúng tôi.

CÔNG TY LUẬT TNHH LAWYER VIỆT NAM