Mua nhà hợp pháp bị ngăn chặn bởi tòa án

 Câu hỏi:         

Mua nhà hợp pháp bị ngăn chặn bởi tòa án: nhờ LS tư vấn giúp tình huống nhà của gia đình tôi. Để các LS hiểu rõ vấn đề, tôi xin phép trình bày chi tiết sự việc như sau:

Vào tháng 8 năm 2013, tôi có thỏa thuận mua nhà của bà Ng tại Quận 12, Hợp đồng mua bán được thực hiện tại một phòng công chứng tại tpHCM. Tổng số tiền 760tr. Tôi đã thanh toán 740tr ngay khi công chứng còn lại 20tr sẽ thanh toán sau khi đăng bộ sang tên từ bên bán qua bên mua. Ngay sau khi giao dịch mua bán xong tôi tiến hành thủ tục đăng bộ sang tên tại UBND Q12 và UBND Q12 hẹn vào cuối tháng 9 năm 2013 sẽ trả kết quả. Trong lúc tôi đang chờ kết quả đăng bộ từ Q12 thì vào ngày 25 tháng 9 năm 2013 thì có 2 người ở tòa án quận Q12 xuống nhà và nói nhà tôi đang bị tranh chấp...
Lý do tranh chấp: là ông B có cho bà Ng một số tiền gần 1 tỷ đồng để nuôi con nay ông ta yêu cầu bà Ng trả lại tiền và yêu cầu Q12 ngăn chặn khẩn cấp việc mua bán thuê chấp căn nhà trên...Ông B yêu cầu Q12 ngăn chặn khẩn cấp (5-9-2013) SAU KHI TÔI VÀ BÀ NG RA PHÒNG CÔNG CHỨNG LÀM HỢP ĐỒNG MUA BÁN (8-2013).

Trong trường hợp mua nhà hợp pháp bị ngăn chặn bởi tòa án nêu trên, tôi có một số vấn đề nhờ các LS tư vấn hướng giải quyết:

 1. Về pháp luật căn nhà đó có thuộc quyền sở hửu của tôi hay chưa?

 2. Căn nhà của tôi có tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ chồng tôi không?

 3. Việc tranh chấp giữa bà Ng và ông B có lên quan gì đến tôi không? Nếu có thì trước pháp luật tôi có bất lợi gì hay không?

 4. Nếu ra pháp luật thì căn nhà của tôi có bị phát mãi hay không? Nếu có thì tôi có thể lấy lại được số tiền mà tôi đã đưa cho ba Ngoc hay không?

Lưu ý: Căn nhà này chì có mình bà Ngọc đứng tên trên sổ Hồng và có giấy chứng nhận độc thân.

Rất cám sự tư vấn của các LS.

Trân trọng

(Nguyễn Hoài Duy)

Luật sư tư vấn    

Trường hợp mua nhà hợp pháp bị ngăn chặn bởi tòa án nêu trên, căn cứ các tình tiết nêu trên và Luật nhà ở 2005 và Luật đất đai 2003: 

- Khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở quy định trong các giao dịch về mua bán phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tương tự, khoản 1 Điều 106 Luất đất đai 2003 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

 Vì vậy, khi căn nhà mà Anh đang làm thủ tục đăng bộ và bị Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì UBND quận 12 chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho Anh. 

 Một số vấn đề Anh đưa ra, Luật sư có một số ý kiến như sau:

 1. Về pháp luật căn nhà gia đình Anh mua chưa thuộc quyền sở hữu của gia đình Anh vì chưa hoàn tất thủ tục trước bạ, đăng bộ sang tên với căn cứ sau:

  -  Luật dân sự 2005 (điều 168) quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (tuy nhiên, khoản 1 điều 63 Nghị định 90/206/NĐ-CP xác định Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực)

  - Luật dân sự 2005 (điều 692), Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

 2. Căn nhà của gia đình Anh mua chưa thể tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ chồng Anh được vì và chưa thỏa mãn điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán. Anh phải chờ kết quả xét xử cuối cùng của Tòa án mới có thể thực hiện các thủ tục liên quan tiếp theo.

 3. Việc tranh chấp giữa bà Ng và ông B có lên quan đến căn nhà mà gia đình Anh mua là đối tượng bị Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo điều kiện thi hành án. Trước pháp luật gia đình Anh bị bất lợi vì Anh không thể tiếp tục đăng bộ sang tên căn nhà cho vợ chồng anh và chờ quyết định của Tòa án.

 4. Nếu ra pháp luật thì căn nhà của Anh mua có thể thuộc đối tượng kê biên theo quy định  Khoản 1 Điều 6, Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC quy định trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời mà tài sản bị bán, chuyển nhượng thì bị kê biên, xử lý để thi hành án.

  Trước tiên, Anh đề nghị bà Ng hoàn trả lại tiền đã thanh toán với lý do hợp đồng không thể thực hiện được vì Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu không, Anh phải khởi kiện để Tòa án xử lý phù hợp theo quy định pháp luật.