Tranh chấp quyền sử dụng đất sang nhượng chưa chứng thực

* Hỏi :          

Vào năm 2012 anh trai tôi có mua một mảnh đất của anh họ tôi miếng đất đó được xã bán cho vào ngày 05 tháng 06 năm 1993. Không có giấy giao đất mà chỉ có phiếu thu tiền bán đất trong bản đồ địa chính xã có thể hiện tên anh họ tôi. Quyền sử dụng mảnh đất đó sau khi mua của xã ,anh họ tôi xây một ngôi nhà cấp 4 trên mảnh đất đó ,đến năm 2006 sau khi mua mảnh đất đó của anh họ tôi trong đó có cả ngôi nhà cấp 4 thì anh trai tôi phá ngôi nhà cấp 4 đó đi để lại nguyên phần móng và xây nhà mới trồng lên phần móng cũ và bớt lại một bức tường nhà cấp 4 cũ rộng 4 m cao 3 m để làm mốc giới đề phòng tranh chấp .
Nhưng khi tiến hành xây thì nhà tiếp giáp bên cạnh họ bảo là anh tôi xây sang đất nhà họ 10 cm .Sau đó gia đình tôi có gửi đơn ra xã thì xã yêu cầu dừng lại để điều tra. Nhưng đến nay đã 7 năm mà vẫn không giải quyết cho  gia đình tôi .Họ bảo là mảnh đất đó phải là anh Họ tôi đứng gia kiện thì họ mới giải quyết nhưng vì anh họ tôi đi công tác xa nên không về được . Tháng 09/2013 tự dưng anh hàng xóm giáp danh miếng đất của anh trai tôi mua của anh họ tôi cho hai người mang xà beng ,búa sang đập bức tường của ngôi nha cấp 4 cũ mà không hỏi gì anh trai tôi cũng như anh họ tôi vì điều kiện bận công tác nên anh trai tôi ra xã làm giấy uỷ quyền cho tôi toàn quyền đứng đơn giải quyết miếng đất trên.
1 - Anh trai tôi uỷ quyền cho tôi có được không?
2 - Xã nói là anh trai tôi không đủ quyền giải quyết vụ tranh chấp trên có đúng không?
3 – Khi anh hàng xóm tự ý phá bức tường của anh trai tôi thì phạm vào điều khoản nào       

Năm 2012 Người hàng xúm cú thực hiện bỏn đất. UBND xó cú yờu cầu người anh trai tụi ký vào biờn bản tiếp giỏp đất của người hàng xúm như vậy cú đỳng luật khụng thưa luật sư?

Chi Huệ

* Luật sư tư vấn

  Qua trình bày của Chị chúng tôi hiểu rằng:
- Mảnh đất được đề cập đến có nguồn gốc từ việc giao đất giữa Anh họ và UBND xã vào ngày 05/06/1993, dựa trên chứng cứ là phiếu thu tiền bán đất trong bản đồ địa chính xã thể hiện tên Anh họ. Như vậy Anh họ là người có quyền sử dụng mảnh đất này theo đúng quy định của pháp luật và UBND xã đã công nhận điều đó.
- Năm 2012 Anh trai của Chị đã mua miếng đất của Anh họ, nhưng chưa qua thủ tục chứng thực và cấp chứng nhận quyền sử dụng theo quy định theo Điều 689 của Bộ luật Dân sự 2005.

Do vậy, về mặt luật pháp mảnh đất trên vẫn đứng tên Anh họ và chỉ có Anh họ mới có quyền tham gia các giao dịch dân sự cũng như đủ tư cách tham gia giải quyết các tranh chấp liên quan đến mảnh đất đó.

Đối với tình huống trên, luật sư xin được nêu ra hai phương án như sau:
- Anh họ sẽ làm giấy ủy quyền cho Chị được đại diện đứng ra giải quyết các tranh chấp có liên quan đến mảnh đất. Thời điểm hiện tại Anh trai của Chị sẽ không đủ tư cách pháp lý để thực hiện việc ủy quyền cho Chị vì không phải là người có quyền sử dụng đất về mặt pháp luật.
- Anh họ và Anh trai sẽ tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lập hợp đồng mua bán, công chứng, chứng thực theo đúng các quy định pháp luật dân sự tại cơ quan có thẩm quyền để hợp pháp hóa việc mua bán. Sau khi hoàn tất thủ tục trên, Anh trai của Chị sẽ là người sử dụng đất hợp pháp và sẽ có quyền ủy quyền cho Chị tham gia giải quyết tranh chấp liên quan tới mảnh đất.

Để giải quyết nhanh chóng sự việc tranh chấp đang diễn ra, theo ý kiến luật sư Chi nên tiến hành phương án thứ nhất trước, sau đó tiếp tục tiến hành hợp thức hóa các thủ tục mua bán sau.

Vấn đề tranh chấp giữa gia đình Chị và gia đình hàng xóm về ranh giới giữa hai mảnh đất. Sau khi được ủy quyền, Chị có thể yêu cầu UBND xã đo đạc lại diện tích đất thực tế được ghi trong trích lục bản đồ địa chính để xác định việc lấn chiếm có xảy ra hay không. Trong trường hợp việc lấn chiếm không xảy ra, thì việc đập phá bức tường của người hàng xóm là cố ý xâm phạm tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác và sẽ phải bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm nếu có thiệt hại thực tế xảy ra. (Chương XXI, Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng – Bộ luật Dân sự 2005).

Việc yêu cầu ký vào biên bản tiếp giáp đất của người hàng xóm là một thủ tục hành chính nhằm xác định rõ ràng ranh giới tiếp giáp bốn mặt của các bất động sản liền kề nhau. Chị có thể tham khảo thêm quy định tại Khoản 6.6 Mục I Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 2-8-2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Người có trách nhiệm ký là người sử dụng đất cũng như có trách nhiệm xác nhận ranh giới thửa đất như trong biên bản. Việc Anh trai của Chị được UBND xã yêu cầu ký là sai về mặt thủ tục, dù là người sử dụng đất thực tế nhưng về mặt pháp luật vẫn chưa được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp nên việc ký nhận không có giá trị pháp lý vì người ký không đủ quyền xác nhận tình trạng mảnh đất.

Trân trọng,

Lawyervn.net