Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014.

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Về phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01 về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

 Thông tư 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của người mua để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: (i) thủ tục thế chấp, (ii) thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và (iii) thủ tục đăng ký thế chấp

 Thông tư 01 không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD.

2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai trong thủ tục thế chấp nhà ở

 Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được người mua mua của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

3. Về điều kiện và loại nhà ở hình hình thành trong tương lai được thế chấp

 Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại TCTD phải có đủ các điều kiện:
 • là nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
 • đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;
 • đã xây dựng xong phần móng nhà ở;
 • đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
 • không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
 • nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

 Thông tư 01 cũng quy định rõ nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư 01 bao gồm: (i) nhà ở thương mại và (ii) nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Quyền và nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua trong thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

 Theo Thông thu 01, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể thấp chấp quyền sử dụng đất bên dưới của dự án và nhà chưa được bán cho người mua cho các TCTD tại Việt Nam.
 Đối với nhà đã đả bán cho người mua, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ giải chấp nhà đã bán trước khi người mua thế chấp nhà đó cho các TCTD tại Việt Name.

5. Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp.

6. Chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

 Theo Thông tư 01, người mua và TCTD có thể chọn thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà ở (đăng ký tại Cơ Quan đăng ký giao dịch đảm bảo quốc gia (“NTRAST”) hoa95c thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng Tài Nguyên và Môi trường). Chỉ một trong hai hình thức đăng ký này được chọn tại thời điểm này.

 Nếu thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà ở đã đăng ký tại  NTRAST, và nếu các bên muốn chuyển sang thế chấp nhà hình thành trong tương lai, thì các điều kiện về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đề cập ở trên phải thỏa mãn, thủ tục chuyển đăng ký cần thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 01.

7. Ngày hiệu lực thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

 Thông tư 01 có hiệu lực từ ngày 16/6/2014.

Lawyervn.net